Bail commercial renouvelé : la fixation du nouveau loyer
Le renouvellement d’un bail commercial est souvent l’occasion d’une renégociation du montant du loyer. Lorsque vous aborderez cette question avec votre propriétaire, il vous sera utile de connaître les principaux mécanismes applicables en la matière.
Le plafonnement du loyer
Le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux. Toutefois, quelle que soit la valeur locative, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice fixé par le contrat, généralement l’indice du coût de la construction (ICC) ou, lorsqu’il est applicable, l’indice des loyers commerciaux (ILC), intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
On dit ainsi que le loyer est « plafonné ». Son montant maximal est donc déterminé selon la formule de calcul suivante :
Loyer initial x Indice du trimestre de référence dernièrement paru / Indice du trimestre de référence publié 9 ans auparavant.
Illustration : soit un bail commercial conclu pour 9 ans ayant pris effet le 1er mars 2002 avec un montant de loyer mensuel initial de 1 000 €. L’indice de référence prévu par les parties dans le bail est celui du 3e trimestre 2001 (valeur 1 145).
Au 1er mars 2011, le loyer plafonné doit alors être calculé de la manière suivante : loyer initial x valeur de l’indice du 3e trimestre 2010 (1 520) / valeur de l’indice du 3e trimestre 2001 (1 145), soit 1 000 € x 1 520 / 1 145 = 1 328 €.
Le déplafonnement du loyer
Plusieurs situations peuvent conduire à écarter l’application de la règle du plafonnement et à fixer le loyer du bail renouvelé au-delà, à la valeur locative du local. Tel est le cas lorsque le bail initial a été conclu pour une durée de plus de 9 ans, ou lorsqu’il a duré plus de 12 ans par le jeu de la tacite reconduction. De même, en cas de modification notable de l’un ou de plusieurs des éléments servant à déterminer la valeur locative des locaux (les caractéristiques du local, son environnement commercial, l’activité exercée, etc.), le loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte.
Règles spécifiques à certains locaux
Certains baux commerciaux échappent à la règle du plafonnement. Ainsi, le loyer des locaux dits « monovalents », c’est-à-dire conçus pour n’avoir qu’une utilisation possible (un hôtel, une clinique…), est déterminé en fonction des usages de la branche d’activité considérée (un pourcentage du chiffre d’affaires, par exemple). Celui des locaux à usage exclusif de bureaux est établi en fonction des prix pratiqués pour des locaux équivalents. Quant au loyer des terrains nus sur lesquels le preneur a construit des locaux, il doit, en principe, être fixé par référence à la valeur réelle du terrain.